Le logement familial représente souvent l'actif principal d'une succession belge. Bonne nouvelle : en Flandre et à Bruxelles, le conjoint survivant ou cohabitant légal bénéficie d'une exonération totale des droits de succession sur ce logement. En Wallonie, le tarif est très fortement réduit.
Flandre : 100% exonéré
En Flandre, le conjoint ou cohabitant légal survivant paie 0 euro sur la part du logement familial qu'il hérite, quelle que soit la valeur.
Conditions :
- vous habitiez ensemble au moment du décès, ou vous ne pouviez plus y vivre pour raisons médicales ou de force majeure (par exemple maison de repos) ;
- il s'agit de la résidence principale inscrite au registre de la population.
Les cohabitants de fait ne bénéficient pas de l'exonération en Flandre.
Bruxelles : exonéré sous conditions
À Bruxelles, l'exonération totale s'applique aussi au conjoint ou cohabitant légal survivant. Les cohabitants de fait doivent justifier d'au moins 3 ans de cohabitation continue à la même adresse, avec ménage commun.
Wallonie : tarif réduit, pas d'exonération totale
En Wallonie, pas d'exonération complète, mais un tarif progressif fortement réduit pour le conjoint ou cohabitant légal : 1% à 3% sur les premiers 250 000 euros, jusqu'à 30% au-delà de 500 000 euros. Pour la plupart des logements familiaux, les droits restent donc très limités.
L'exonération vaut-elle aussi pour les enfants ?
Non. Elle est réservée au conjoint ou cohabitant légal. Les enfants qui héritent du logement familial paient les tarifs normaux en ligne directe (Flandre : 3% jusqu'à 50 000 euros, 9% jusqu'à 250 000 euros, 27% au-delà).
Astuce : au décès du premier parent, il est souvent intéressant que le parent survivant reçoive la nue-propriété, ou que le logement soit attribué au partenaire par testament pour éviter une double imposition.
Exemple pratique
Un couple possède une maison de 400 000 euros à Gand. Le père décède. La mère hérite de la moitié (200 000 euros).
- Sans exonération : 200 000 euros × tarifs ligne directe = environ 18 000 euros.
- Avec exonération du logement familial : 0 euro.
Nalenta vérifie automatiquement votre droit à l'exonération et l'applique au calcul.
Points d'attention
- Les dettes liées au logement (hypothèque) sont d'abord déduites de la valeur.
- En cas d'usufruit / nue-propriété, il faut scinder correctement selon les barèmes d'âge.
- Une seconde résidence ou un bien d'investissement n'entre pas en compte, même si vous y avez séjourné récemment.
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